공유지분이란 무엇이고 왜 알아야 할까?
쉽게 말해 지분을 공유하는 것입니다. 즉, 한 단위의 토지를 여러 명이 나누어 갖는 것이며 등기부등본 상에
'공유자 지분 1000분의 50'과 같은 식으로 표현됩니다.
코로나 이후 경제적 자유, 주식, 부동산에 대한 관심은 증가했지만 반대로
'소액으로도 투자가 가능하다', '개발호재가 있다', '내 명의의 땅이 생긴다', '00 지역의 마지막 남은 땅이다', '00이 유치될 예정이다' 등의 장점만 나열하여 듣는 사람으로 하여금 당장 사지 않으면 손해볼 것 같은 멘트로 부린이들의 소중한 돈을 앗아가려는 세력들도 있습니다.
공유지분 토지매매의 장·단점
그렇다고 공유지분 토지매매가 무조건 나쁘다는 말은 아닙니다. 분명히 장점과 단점이 있습니다. 공유지분 토지매매를 하려는 분들은 이 점을 반드시 고려하고 판단하여 진행하길 바랍니다.
① 공유지분 토지매매의 장점 :
- 소액투자가 가능하다 → 소위 땅값이 비싼 지역이라도 소액이지만 내 지분을 가질 수 있다.
- 자신의 지분에 한해 다른 사람의 동의 없이 매각할 수 있다 → 내 지분에 한해 매매가 자유롭다.
- 도시개발사업지나 역세권 개발 등 이미 개발이 확정된 곳이라면 큰 수익을 기대할 수 있다.
② 공유지분 토지매매의 단점 :
- 현실적인 재산권의 행사가 어렵다 → 일단 구매하려는 땅의 가치를 측정하기가 어렵고, 내가 팔려고 해도 그 땅을 사줄 사람을 찾기가 어렵습니다.
- 당장 미래 지목의 변경가능성을 예측하기 어렵다 → 여러분이 매매하려는 땅의 지목이 어떻게 변할지는 아무도 모릅니다. 확실한 개발계획이 나온 것이 아니라면 그 땅이 앞으로 어떻게 변할지 예측이 어렵습니다.
- 개발 가능성에 따라 오랜 시간 돈이 묶일 수 있다 → 마찬가지로 개발이 언제될지 모르기 때문에 장기간 내 돈이 묶여있는 것입니다. 빚으로 공유지분 토지매매를 하려는 분들 다시 한번 생각해 보십시오.
공유지분 토지매매 잘못된 예
① 민간계획이나 확실하지 못한 정보를 토대로 투자자를 유혹하거나 현재 개발계획이 없는 땅을 거래하도록 함
② 00시의 그린벨트(개발제한구역)가 해제되어 건축이 가능하다며 땅을 거래하도록 함(개발계획이 없는 상황, 순전히 설명하는 사람의 뇌피셜에 의한 정보들)
공유지분 토지매매 시 계약서, 중개수수료
자 공유지분 토지매매를 하게 될 때 보통은 매수자와 매도자를 중간에서 이어주는 중개사가 있을 텐데 아무것도 모르는 입장에서 "제가 서류 작업이나 기타 행정업무는 다 해드릴 테니 중개비만 5% 주시면 될 것 같아요"라고 말한다면 대부분은 "네 그렇게 할게요"하고 대답할 겁니다. '중개수수료가 보통은 얼마인지, 계산식이 있는지'에 대해서 생각하는 사람이 과연 얼마나 될까요?
제가 한 필지의 토지 지분 100분의 10을 5천만원에 구매한다고 가정해봅시다.
그렇다면 토지 구매에 필요한 5천만원에 중개수수료만 250만 원이 지출되는 셈입니다. 취득세, 등기비용까지 합쳐진다면 적어도 5천3백만 원 이상의 비용이 필요합니다. 그런데 이게 맞나요? 궁금해서 찾아봤습니다.
자, 주택이외의 토지를 매매할 때의 중개수수료는 거래금액의 1천 분의 9 이내 정해져야 합니다.
중개보수는 [거래금액 X 상한요율(0.9%)범위 내에서 협의]를 잘 기억하길 바랍니다.
그럼, 5천만원의 토지를 거래할 때의 중개 수수료는 아무리 많아도 450,000원을 넘으면 안 되겠죠?
그런데 거래를 하다 보면 2%나 3%를 요구하는 중개사도 있을 것 같아요.
제가 강조하고 싶은 건 기준을 알고 중개사와 협상에 임할 수 있어야 한다는 것입니다.
중개사가 제시하는 그 2퍼센트나 3퍼센트가 적어 보일 수 있지만, 잘 모르는 부린이의 입장에서는 굳이 안내도 될 돈을 내는 것입니다.
피해 예방책, 마음가짐
① 등기부등본을 꼭 확인합시다.
토지매매를 위해선 매수자와 매도자가 있어야 합니다.
당연히 매도자는 땅의 주인이면서 땅에 대해 생각하는 값어치가 있을 텐데, 등기부등본에는 땅(필지)의 소유자(혹은 공유자)에 대한 정보(주민번호, 주소, 매수금액 등)들이 나와있습니다.
이 정보를 통해 매도자가 땅을 언제 얼마에 얼마큼 샀고 나한테는 얼마에 팔려고 하는지, 최근에 거래된 땅의 금액(등기부등본 상에는 과거부터 지금까지 땅이 얼마에 거래되었는지 다 나와있습니다.)과 어느 정도 일치하는지, 실제 땅주인은 맞는지 등을 반드시 확인해야 합니다.
이 확인 절차를 거치지 않고 계약금을 납입하거나, 인감도장을 찍는 일은 절대로 없어야 합니다.
② 남들은 나를 위해 기꺼이 좋은 일을 하지 않는다. 다시 한번 생각해본다.
매도자 혹은 중개사가 왜 그렇게 입이 마르도록 좋은 말만 쏟아내는 땅을 나에게 팔려고 할까요? 그렇게 좋다면 아무에게도 알리지 말고 본인이 거래해야 되는 것 아닌가요? 냉정하게 생각해서 여러분이 거래하려는 그 땅이 정말로 공식적으로 확정된 개발계획이 있는 것인지, 그린벨트(개발제한구역)로 지정되어 있거나, 고경사의 산지나 임야는 아닌지 등을 판단할 수 있어야 합니다. 땅을 싸게 사서 오래 보유하는 것은 말리지 않습니다만, 그 토지의 개발 가능성을 확인하고 투자하는 것인지 다시 한번 냉정하게 본인이 판단해보길 바랍니다.
③ 땅의 시세, 중개수수료, 레버리지
내가 거래하려는 그 땅의 시세가 정확히 얼마인지, 중개사가 제시하는 거래수수료가 너무 높진 않은지?(우리는 그 기준을 아니까 이제 중개사가 제시하는 수수료 기준을 보고서라도 대충 감을 잡을 수 있죠), 갖고 있는 현금이 아니라 빚을 내서 투자하는 것은 아닌지(토지는 정말 오래 기다려야 합니다.) 등을 다시 한번 체크해봅시다.
생각해보면 기획부동산 업체와 중개사가 짜고 여러분을 속이는 것일 수도 있잖아요? 기획부동산 업체는 아무 개발계획도 없는 땅을 싸게 사서 비싸게 파니까 좋고, 중개사는 말도 안 되는 수수료를 챙길 수 있으니까요.
모든 선택은 본인이 하는 겁니다. 따라서 공유지분 토지매매에 대해서 정말 잘 알아보시고 개발 가능성, 미래의 처분계획까지 주변에 도움과 조언을 받으신 상태에서 정말로 확신이 생겨 오래 무리하지 않고 투자할 수 있을 때 하시길 바랍니다
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